新宿　行政書士　許認可の相談①宅建業開業届と「経営管理ビザ」 | ブログ

1.不動産の売買や賃貸の仲介の業務（宅地建物取引業）をしたい

①宅地建物取引業を開業するために必要なこと

不動産の売買や賃貸の仲介をする業務を行う場合、それを業とする会社の設立、宅地建物取引業（以下は宅建業）の開業についての行政の許可が必要です。

会社がすでに設立されている場合もその事業目的に宅建業を行う旨の登記がされている必要があります。

また宅建業を開業するためには、通常地方自治体の不動産業所管部門の許可が必要なため、行政書士に申請手続きの依頼がされます。

②実際の開業には行政への許可申請に加えて、保証協会への加入手続きも必要となります。宅地建物取引に伴いお客様から高額の手付金等をお預かりします。その取引の過程で何らかのトラブルに遭遇した場合、金銭の授受に伴うお客様の損害を担保するため、宅建業者は開業時に弁済金の供託が必要です。その弁済金を保証協会に代理弁済してもらうための制度があり、この制度の対象となるため宅建業者は同協会に入会することが通常です。

2.外国人が宅建業を開業するためには

①開業申請

最近のインバウンドの影響に為替状況も加わり来日する外国人が急増しています。日本の不動産取引への関心も国際的な広がりをみせてきています。日本の不動産の取得を希望する外国人のお客様が増加するだけでなく、外国人による日本の宅建業許可申請も増加しているといわれています。このため東京都の場合、開業申請から許可まで実質70日を超える状況にあります。

②「経営管理ビザ」と事務所

外国人が宅建業を営むにも不動産取引業を行う会社の設立と宅建業の開業許可申請は当然必要になります。これに加え就労系ビザである「経営管理ビザ」の取得が必要です。「経営管理ビザ」の取得には入管法の求める事務所の設置が必要ですが、宅建業の開業申請にも宅建業法の求める事務所が必要です。会社の設立や必要な登記はできても、そこに設置する事務所が入管法と宅建業法の両法の事務所要件をクリアーしていないと最終的に外国人が宅建会社を開業することはできません。

3.二つの事務所要件

①入管法の事務所要件では、開業が不法滞在の要因になっていないか慎重に審査されます。例えば、事務所と自宅が分離されているか、バーチャルオフィスでないか、シェアオフィスの規制、顧客情報管理体制など業務実態についてです。

②宅建業法の事務所要件では、不動産取引の安全と顧客の保護を念頭に詳細な審査がなされます。例えば、不動産の売買をメインにコストをかけずに自宅開業をしようとする場合もありますが、ペーパーカンパニーでないこと、公私混同になっていないこと、顧客情報の管理体制が整備されていること、顧客対応スペースの有無などです。

この二つの事務所についての審査は、事務所審査の目的・要件・担当の役所が異なることからそれぞれ独自の視点から実施されます。

外国人の宅建業開業には、会社と適法な事務所があることが前提になっているので、どちらか一方の法律に照らし不許可となった場合は時間的にも経費的にもお客様の負担が大きくなります。

4.行政書士OfficeUeda

一筋縄ではいかない複雑な手続きとなるため、会社設立、入管法、宅建業法など全体に詳しい専門家の支援が必要です。行政書士OfficeUedaは国際関係専門の行政書士であるだけでなく、宅建士はじめ多くの資格を有する行政書士事務所でもあります。幅広い業務のご相談に応じており、初回相談無料、万一不許可の場合の返金保証制度もあります。お気軽にお声かけください。